fbpx

Jämför bolån

De allra flesta som köper en bostad tecknar ett bolån. Med ett bolån kan du finansiera köp av bostadsrätt eller villa. Du kan även ta ett bolån för att renovera eller bygga ut befintlig bostad. Ett bolån innebär att långivaren har bostaden som säkerhet.

bank norwegian kreditkort
  • Listränta (1 & 3 år): 2.00%, 2.00%.
  • Listränta (5 & 10 år): 2.00%, 2.24%.
  • Anslutna långivare: 30 st
  • Minsta kontantinsats: 15%
stjärnor Till ansökan!
bank norwegian kreditkort
  • 3 mån (rörlig ränta): 3.95%
  • Uppläggningsavgift: 5 000 kr
  • Minsta kontantinsats: 15%
  • Accepterar betalningsanmärkningar
stjärnor Till ansökan!
bank norwegian kreditkort
  • Anslutna långivare: 8 st
  • Minsta kontantinsats: 15%
  • Åldersgräns: 18 år
  • Accepterar betalningsanmärkningar
stjärnor Till ansökan!

Vad är bolån?

bolånEtt bolån eller bostadslån som det också kallas är ett lån med din bostad som säkerhet. Enligt svensk lag kan ett bolån maximalt finansiera 85 procent av bostadens värde, enligt det så kallade bolånetaket. Det är först och främst banker som erbjuder bolån, men det finns även kreditmarknadsbolag som har bolån. Dessutom finns det låneförmedlare som hjälper till att hitta det bästa och billigaste bolånet.

Återstående 15 procent av bostadens värde får du finansiera med hjälp av en kontantinsats. Det går att ta blancolån för att finansiera kontantinsatsen (se nedan). Tänk på att du även måste finansiera lagfart och pantbrev vid husköp, plus diverse administrativa avgifter.

I lagen kallas bolån för bostadskredit. Definitionen innefattar förutom fasighet, villa och bostadsrätt även tomträtt och andra byggnader. När man talar om bolån avser man som regel ett lån med bostaden som säkerhet. Ska man vara petig räknas även blancolån som marknadsförs som lån för att finansiera ett bostadsköp som bolån enligt lagen. Om långivaren inte marknadsför lånet på det sättet eller frågar vad du ska använda blancolånet till räknas det alltså inte som bolån.

Vad är kontantinsats?

Kontantinsats är den del av ditt bostadsköp som du inte får finansiera med bolån. Reglerna om kontantinsats kom 2010. De innebär att bolånet maximalt får täcka 85 procent av bostadens värde. Återstående 15 procent är alltså kontantinsatsen. Med andra ord: Kontantinsatsen är alltid minst 15 procent av bostadens värde.

Syftet med kontantinsats är att du som låntagare ska känna ett större ansvar för ditt lån. Resonemanget är att det annars vore allt för lätt för folk att låna för mycket, vilket ökar deras finansiella risk. Överbelåning på bostadsmarknaden kan också leda till bostadsbubblor.

Det finns i princip två sätt att finansiera kontantinsatsen på:

  • Spara pengar: Du kan spara pengar, till exempel på sparkonto, i aktier eller fonder tills du kan betala kontantinsatsen.
  • Blancolån: Det går att ta ett blancolån (privatlån) för att finansiera kontantinsatsen. Tänk då på att räntan på ett sådant lån alltid är högre än räntan på bolånet.

Det går alltså inte att finansiera kontantinsatsen med bolån.

Rörlig ränta eller fast ränta?

När du tecknar bolån kan du välja mellan rörlig eller fast ränta. Om du väljer rörlig ränta kommer den att ändras i takt med att marknadsräntan ändras. Fördelen med rörlig ränta är att ditt bolån blir billigare ifall marknadsräntan sjunker. Dessutom kan du när som helst byta bank om du har rörlig ränta. Det gör i sin tur att det kan vara lättare att sälja bostaden när lånet har rörlig ränta.

Ifall du väljer fast ränta binder du lånet i ett antal år. Det finns banker som erbjuder mellan 1 och 10 års bunden ränta. Under den tiden ändras inte räntan på ditt bolån, trots att marknadsräntorna eventuellt ändras. Fördelen med bunden ränta är att du inte får några obehagliga överraskningar och du lättare kan planera din ekonomi. Nackdelen är att fast ränta nästan alltid blir dyrare än rörlig ränta i längden. Dessutom får du troligtvis betala ränteskillnadsersättning ifall du avslutar ditt bolån i förtid.

Därför bör du välja bolån

Köp den bostad önskar
Genom att teckna ett bolån kan du köpa en bostad som motsvarar vad du behöver. Få kan köpa en ordentlig bostad utan att ta ett bolån.
Låg ränta
Bolån är den typ av lån som har allra lägst ränta bland alla typer av lån. Om du ska renovera eller bygga ut är bolån billigare än privatlån.
Omförhandla för bättre villkor
Genom att omförhandla bolånet eller byta långivare kan du få bättre villkor och lägre ränta.

Bolån med räntetak

Bolån med räntetak är som en slags försäkringspremie för att bolånet inte ska kunna bli hur dyrt som helst. Bolån med räntetak tillämpas på bolån med rörlig ränta. Räntan på lånet får alltså röra sig helt fritt men den tillåts inte överstiga en viss nivå, räntetaket.

Fördelen med bolån med räntetak är att du kan dra nytta av eventuella räntesänkningar. Det kan du inte om väljer fast ränta istället. Samtidigt kan du, precis som med fast ränta, sova gott om natten eftersom kostnaden för bolånet aldrig kan gå överstyr.

Nackdelen med bolån med räntetak är att du får betala en högre ränta än om du valde vanlig rörlig ränta utan räntetak. Det beror på att banken förstås måste tjäna pengar även om räntorna i framtiden skulle bli högre än räntetaket. En annan nackdel med räntetak är att du inte kan flytta lånet till en annan bank hur som helst, ungefär som vid ett vanligt bolån med fast ränta.

Exempel på bolån med räntetak:
Peter tecknar ett bolån på 500 000 med 2,5% ränta. Räntetaket är 3,5%. Om räntan sjunker till 1,5% kan Peter dra nytta av räntesänkningen och betalar då bara 1,5%. Stiger räntan till 5% kommer Peter maximalt att behöva betala 3,5% i ränta på sitt bolån.

Amorteringskrav på bolån

Från och med 1 juni 2016 är det amorteringskrav på bolån. Den 1 mars 2018 skärptes amorteringskravet ytterligare. Det är många som misstolkar amorteringskravet men det är egentligen inte så krångligt. Så här hänger det ihop:

  • Om ditt bolån är mer än 70 procent av bostadens värde ska du amortera minst 2 procent per år.
  • Om ditt bolån är 50 till 70 procent av bostadens värde ska du amortera minst 1 procent per år.
  • Ifall du lånat för mer än 4,5 gånger din årsinkomst ska du amortera 1 procent per år utöver de två ovanstående procentsatserna.
Lånets storlek:Grundkrav för amortering:Total amortering ifall ditt lån är större än 4,5 gånger årsinkomsten:
> 70% av bostadens värdeMinst 2%Minst 2+1=3%
50-70% av bostadens värdeMinst 1%Minst 1+1=2%
50% eller mindre av bostadens värdeInga amorteringskravMinst 0+1=1%

Så finansierar du bostaden med bolån

Det kan verka krångligt med alla regler kring bolån, lånelöfte, köpekontrakt och annat. Här är en kort guide om hur du finansierar bostaden med bolån.

  1. Bestäm hur mycket du ska låna: Börja med att bestämma hur mycket du behöver låna för att köpa en bostad. Titta på olika marknadsplatser för att få en uppfattning om prisläget. Räkna på kostnaden av ditt bolån och bedöm hur stor kostnad du klarar av med hänsyn till din månadslön. Tänk på att du måste lägga 15 procent av bostadens pris i kontantinsats!
  2. Ansök om lånelöfte: När du vet ungefär hur mycket pengar du behöver för att köpa en bostad ansöker du om lånelöfte hos en bank. Du behöver ett lånelöfte för att kunna delta i budgivningar. Däremot är ett lånelöfte inte detsammas om ett bolån, endast ett löfte om att du kan få ett bolån om du vill.
  3. Gå på visning – delta i budgivningen: När du har ett lånelöfte vet du vilket maxbud du kan ge i budgivningen. Nu är det dags att gå på visningar och delta i budgivningarna. Skriv inte på några avtal förrän du har fått slutgiltigt besked av din bank.
  4. Låneansökan: När du vunnit en budgivning går du tillbaks till banken för att omvandla lånelöftet till en låneansökan. Välj om du vill ha rörlig eller bunden ränta på bolånet. Om din ekonomi inte förändrats drastiskt och om långivaren tycker att bostaden är värd vad du tänkt betala för den får du vanligtvis bolånet beviljat.
  5. Köpekontrakt: När bolånet är klart kan du skriva på köpekontraktet för bostaden. Detta kontrakt är bindande. På köpekontraktet ska köpeskillingen och andra villkor framgå. Ofta tar säljaren ut en handpenning på 10 procent för att försäkra sig om att du tänker genomföra köpet.
  6. Tillträde till bostaden: Du kan tillträda bostaden på tillträdesdagen. Glöm inte att besiktiga bostaden så att allt är som det ska vara. Förhandla gärna om bolånet någon gång per år så att du alltid har bästa möjliga ränta.

Hur mycket får jag låna?

Det är främst två saker som avgör hur stort bolån du kan få. Det ena är marknadsvärdet på bostaden. Det andra är hur god din betalningsförmåga är. Banken vill nämligen veta att du har en tillräckligt stark ekonomi för att kunna betala tillbaks ditt bolån.

De flesta banker har som tumregel att du får låna 5 till 6,5 gånger din årsinkomst. Värdet varierar mellan olika banker.

Exempel:

  • Du tjänar 20 000 kronor i månaden. Din årslön är då 240 000 kronor. Om banken lånar ut 5 gånger årsinkomsten får du låna som mest 1,2 miljoner kronor.
  • Du tjänar 35 000 konor i månaden. Din årslön är då 420 000 kronor. Om banken lånar ut 6,5 gånger årsinkomsten får du låna som mest 2,73 miljoner kronor.

Vissa banker har inte satt någon gräns för hur mycket de lånar ut baserat på inkomst. Istället gör de då en sammanvägd bedömning av din ekonomi och intjäningsförmåga. Däremot tar banken inte hänsyn till ditt sparande i aktier, fonder eller pengar på sparkonto när de bedömer betalningsförmågan.

Hur får jag den lägsta räntan?

Även om räntan på bolån generellt sett är ganska låg på grund av det lågränteklimat som råder finns det många tusenlappar att spara genom att välja rätt. Så här gör du för att få den lägsta räntan på ditt bolån:

  • Jämför bolån: Det finns ett stort antal banker och andra långivare som erbjuder bostadslån. Nöj dig inte med det erbjudande som din bank ger dig. Jämför med andra banker för att hitta den billigaste räntan.
  • Använd en låneförmedlare: Genom att använda en låneförmedlare kan du få erbjudanden från flera långivare genom en enda ansökan. Luta dig tillbaks och låt låneförmedlaren göra jobbet åt dig!
  • Omförhandla: Ibland behöver du inte byta bank för att få en lägre ränta. Samla på dig information om vilken ränta du kan få hos andra banker. Därefter bokar du in ett möte på din bank och berättar vilken ränta du förväntar dig. Banken vill ha dig kvar och kan många gånger svara på dina önskemål eller ge dig andra förmåner för att du ska vara kvar som kund hos dem.
  • Undersök rabatter: Många banker erbjuder rabatt på bolånet ifall du har andra tjänster hos banken. Det kan till exempel handla om att ha tjänstepensionen eller annat sparande i banken.

Skillnaden mellan topplån och bottenlån

Begreppen topplån och bottenlån har sitt ursprung från tiden innan bolånetaket infördes. På den tiden kunde långivarna dela upp bolånet i två delar. Bottenlånet var den del av bolånet som hade bostaden som säkerhet. Det vanliga var att upp till 85 procent av bostadens värde täcktes av bottenlånet. Bottenlånet motsvarade med andra ord ofta det som idag utgör bolånet upp till bolånetaket.

Topplånet var ett lån utan säkerhet som täckte återstående del av bolånet. Eftersom topplånet var utan säkerhet var också räntan högre. Nu för tiden används sällan begreppet topplån. Istället har det ersatts av kontantinsatslån, alternativt blancolån.

Det låter kusligt likt hur det ser ut idag. Den praktiska skillnaden är att banken förr i tiden kunde erbjuda bottenlån och topplån i ett och samma paket. Det är inte längre tillåtet. Idag får du ordna med kontantinsatsen på egen hand.

När passar bolån?

För de allra flesta som tar ett bolån är det aldrig en fråga om de ska ta ett sådant lån utan snarare hur stort bolån de ska ta. För ett normalt bostadsköp finns det sällan några alternativ till bolån. Det möjliga undantaget är om du äger flera fastigheter och kan sälja en eller flera av dem för att köpa den fastighet du vill ha.

Vanliga frågor om bolån

  • Vad är bolån?
    Bolån är ett lån med bostaden som säkerhet. Det går att låna upp till 85 procent av bostadens värde.
  • Hur mycket bolån kan jag få?
    Du kan låna maximalt 85 procent av bostadens värde. Dessutom avgör din betalningsförmåga hur stort bolån du kan få. Många banker beviljar bolån som är 5 till 6,5 gånger årsinkomsten.
  • Vad kollar banken vid bolån?
    Vid bolån kollar banken om du har tillräcklig inkomst, din kreditvärdighet (t.ex. befintliga lån, betalningsanmärkningar och eventuella ärenden hos Kronofogden) och ifall du har en medlåntagare.
  • Vilken bank är bäst för bolån?
    I de flesta fall är det den bank som kan ge dig lägst ränta på bolånet – jämför själv eller använd en låneförmedlare! Ibland är bäst bank för bolån den bank som du redan har andra tjänster hos. Det beror på att du ofta kan få rabatt på bolånet om du använder andra tjänster hos banken.
  • Hur mycket bör jag låna?
    Du bör utgå från hur stor månadskostnaden är för lånet när du bedömer hur mycket du bör låna. Samtliga kostnader för bostaden, inklusive amorteringar, el, försäkringar m.m. bör inte överstiga 30 procent av din månadsinkomst. Du kan ha det som tumregel men måste själv bedöma hur din privatekonomiska situation ser ut.
  • Hur mycket måste man amortera på bolån?
    Hur mycket man måste amortera på bolån beror på hur stor belåningsgraden är (hur mycket du lånat i förhållande till bostadens värde) och hur stort lånet är i förhållande till din inkomst. Vid belåningsgrad över 70% måste du amortera 2% per år, vid belåningsgrad mellan 50% och 70% ska du amortera minst 1%. Till detta kommer 1% av lånebeloppet ifall lånet är mer än 4,5 gånger så stort som din årliga inkomst.
  • Hur mycket bör man amortera på bolån?
    Det beror på hur hårt belånad din bostad är, vilka andra lån du har och hur din ekonomi ser ut i övrigt. Amortera det du måste amortera på bolånet och prioritera därefter att amortera eventuella andra lån som är dyrare. Därefter kan du försöka hitta en balans mellan amortering och sparande i exempelvis aktier och fonder.
  • Hur räknar banken på bolån?
    De flesta banker räknar med att kunna erbjuda dig ett bolån som är 5 till 6,5 gånger så stort som din årsinkomst.
  • Vad är bra ränta på bolån?
    Ta reda på vad som är bra ränta på bolån genom att jämföra de olika bankernas listräntor. Det är den högsta ränta på bolån som varje bank erbjuder. Har du en god ekonomi kan du utgå från att du kan få en ränta som är lägre än listräntan.
  • Hur lång tid tar det att få bolån?
    Om du har ett lånelöfte för bolån går det snabbt att få bolånet utbetalt när du lämnat in din låneansökan.
  • Kan jag flytta mitt bolån till annan bank?
    Ja, det går utmärkt att flytta bolånet till en annan bank. Det är mycket enkelt eftersom den nya banken mer än gärna hjälper till. Om det nuvarande bolånet är bundet brukar du dock få betala en ränteskillnadsersättning.
Fördelar med bolån
  • Köp en den bostad du verkligen vill ha
  • Låg ränta
  • Billigare än blancolån om du ska renovera eller bygga ut
  • Låna upp till 85 procent av bostadens värde
  • Tjäna pengar på bostaden när bostadspriserna stiger
Nackdelar med bolån
  • Stor risk att låna upp till bolånetaket i händelse av bostadsbubbla
  • Lätt att skuldsätta sig bara för att det är billigt
  • Bostadspriserna stiger inte alltid även om det är lätt att tro det
  • Lätt att lockas till att binda räntan (ofta dyrare i längden)
Sidan uppdaterades senast: 2020-01-05 08:47:45 av Erik Elmqvist